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关于无合同情形下纠纷的处理问题

2018-10-16 16:04:41 来源: 浏览:986 咨询电话:400-666-3138

  业主委员会或业主与物业公司之间系契约关系,产生争议后应依当事人缔结的合同进行处理。但?#23548;?#20013;有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间未订立书面合同,甚至是房地产开发商派?#32422;?#30340;部门管理楼盘,未办理委?#24418;?#19994;公司管理?#20013;?#26410;与小区业主订立物业管理合同等等,为物业管理纠纷埋下了伏笔。

    在无合同可依的情形下,法院在处理物业管理纠纷时应注意两个突出问题:一是物业公司的资质问题。

武汉房产律师

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    物业公司开展物业管理服务,除应办理有关企业登记外,还应具备相应的等级资质、收费资质,并领有政府部门颁发的有关证书;

    对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷后,法院可基于鼓励企业发展、有利于人民生活的角度,在业主委员会或业主同意的情况下,限期物业公司补办相关证书,并与业主委员会或业主签订物业管理合同,但证书补办前的物业费用?#35805;?#21512;理成本收取;

    如物业公司不能补办?#20013;?#25110;业主委员会、业主不同意该物业公司继续管理,法院应基于民法的公平原则,只支持物业管理企业的成本费用,而不应保护其违法违规而企图赚取的经济利益。二是物业费用标准问题。

武汉房产律师

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    物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则,收取标准严格依照合同的约定。普通住宅的物业管理服务费是政府指导价,确立费用时以物业管理服务的合理成本为基础,以业主的经济承受能力进行综合测算的;而其他住宅,必须经业主或业主委员会之间?#25176;?#35758;约定。

    如果当事人未就物业管理达成协议,表明当事人对物业管理的事项未约定,对收费标准、缴费方式也未约定,因而当事人之间服务合同关系不成立;如果物业公司对小区进行了管理,并因此而受到损失,可参照民法通则中的无因管理原则处理,由业主或业主委员会酌情给予其因提供服务而受损的、相当于损失数额的经济补偿。

 

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